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Decreto Concorrenza: prime osservazioni sul deposito prezzo e sul c.d. conto dedicato.

 In riferimento al DDL Concorrenza (diventato Legge il 4 agosto 2017, dopo oltre 2 anni di lavori parlamentari)  sono state riferite in vari ambiti, il più delle volte  attraverso i mass media, informazioni  inesatte ed interpretazioni a dir poco singolari.  Ripromettendomi di ritornare in modo più organico e puntuale sul tema, mi limito ad alcune brevi e sintetiche riflessioni.

Per quanto riguarda il deposito prezzo e il conto dedicato (in ordine alla cui disciplina  si rinvia alla lettura della norma), vi è stata una corsa ingiustificata e a dir poco sbrigativa nel qualificare il primo quale attività obbligatoria da effettuare, pur se richiesta solo da una delle parti e nel ritenere necessario, se non addirittura obbligatorio, per il Notaio, aprire oltre al conto dedicato altro conto per le spese attinenti lo studio e l’attività.

Invero quel che va diligentemente recepito e compreso (pur considerando l’approssimazione, la genericità e per certi versi anche l’inesattezza  delle norme) sono le finalità, queste sì degne di condivisione, che il legislatore si prefiggeva:  la “sicurezza” dell’operazione ed il controllo della gestione, da parte del Notaio, delle somme ricevute dai clienti per il pagamento delle imposte, per l’eventuale  deposito prezzo e/o quant’altro dagli stessi versato e che, in sostanza,  non riguardi i compensi Notarili.

In parole poverissime, “si  è mirato” ad evitare, da un lato,  che il Notaio utilizzasse le somme  destinate al pagamento delle imposte e del deposito prezzo per altre finalità e dall’altro a garantire l’acquirente attraverso il deposito al Notaio delle somme fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, eccetera, oppure fino a che non siano  estinte eventuali passività gravanti sul venditore, si pensi al caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in essere.

Orbene, ad una prima e veloce riflessione, se l’intento del legislatore fosse stato quello di rendere il deposito prezzo “obbligatorio per il venditore a seguito della  richiesta del solo acquirente (o viceversa)”, si sarebbe dovuto utilizzare una formulazione diversa, più semplice, chiara ed inequivocabile.

Alcuni interpreti qualificano la norma quale opzione potestativa di ordine pubblico, inderogabile e dunque irrinunciabile.

In ogni caso e qualunque sia l’interpretazione che si voglia dare al dettato normativo, non poche saranno le complicazioni e i contenziosi che nasceranno dalle “reazioni” dei venditori e dei loro “consulenti” a  tale “incerta” disposizione.

 

In sostanza, e riservandomi di approfondire quanto prima tali tematiche, la finalità perseguita  andava manifestata  attraverso una formulazione della norma inequivocabile che non ponesse il fianco a diverse interpretazioni del tutto legittime.  Le finalità di  garanzia e di tutela nella circolazione dei beni e diritti sarebbe stata indubbiamente raggiunta, per esempio,  attraverso la espressa ed inequivocabile obbligatorietà a stipulare un preliminare trascritto (si consideri che  la richiesta di deposito prezzo comporta delle spese e degli onorari per il soggetto che lo richiede allo stesso modo del preliminare trascritto) ovvero attraverso una enunciazione normativa che non desse spazio a contrarie e pur legittime interpretazioni statuendo ad esempio che: a) ciascuna delle parti, senza che vi sia necessità del consenso dell’altra , può chiedere il deposito prezzo…;

oppure b) “negli atti che hanno ad oggetto il trasferimento di diritti immobiliari etc… le somme costituenti il prezzo devono essere depositate al Notaio rogante” eventualmente aggiungendo “ non essendo possibile derogarvi pur con l’accordo delle parti stante la finalità di ordine pubblico della stessa”;

o ancora molto più semplicemente c) “ negli atti che hanno ad oggetto il trasferimento di diritti immobiliari etc.., le somme costituenti il prezzo devono essere depositate al Notaio rogante”.

 

La menzione dell’obbligatorietà tout court del deposito prezzo, a prescindere dalla richiesta di una delle parti,  avrebbe eliminato qualsivoglia incertezza ed interpretazione.

Ritengo, tuttavia,  che  i Notai avranno,  per la stragrande maggioranza,  la capacità di evitare ogni “tensione” che eventualmente  dovesse insorgere tra le parti a motivo delle diverse interpretazioni che  di volta in volta si prospetteranno. E sono certo che le risolveranno  brillantemente e con il dovuto buon senso che deve, sempre e comunque, accompagnare la funzione da essi svolta,  ricordando  che,  pur nella difficoltà determinata dalla non felice disposizione normativa,  dovranno,  come è consuetudine, non solo  essere imparziali, ma anche apparire tali.

Quanto poi alla necessità od addirittura obbligo di avere due conti separati il problema appare invero inesistente.

Rinviando alle considerazioni fatte anche da altri colleghi Notai, è sufficiente fare alcune semplici riflessioni.

La norma “obbliga” il Notaio a versare “determinate somme” ricevute dal cliente (es. quelli per le imposte e del deposito prezzo) sul conto dedicato e a non utilizzarle per altri scopi se non quelli previsti.

In sostanza la norma è evidentemente diretta ad impedire  al Notaio di “spalmare”  tali somme su vari conti e di utilizzarle per altre finalità. L’intento del legislatore, dunque, è quello di facilitare il controllo,  individuando un solo conto su cui devono essere versate obbligatoriamente “quelle somme”.

Su tale conto, però, come è altrettanto evidente, il Notaio continua ad essere legittimato ad operare. E non potrebbe essere altrimenti.

Dunque, poiché avere uno, due o tre conti, di cui uno dedicato non impedisce, in ipotesi, al Notaio “poco serio” di appropriarsi delle somme di quest’ultimo, che senso ha ritenere che oltre al conto dedicato il Notaio debba avere anche altro conto professionale?

La norma  non vieta al Notaio di versare sul conto dedicato somme diverse da quelle previste per le imposte e per il deposito prezzo, recita infatti così : «66-bis. Il notaio o altro pubblico ufficiale puo' recuperare dal conto dedicato, a seguito di redazione di apposito prospetto contabile, le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonche' le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63».

Consentendo di recuperare “le somme versate diverse…”, evidentemente,  si riferisce ad ogni altra somma, qualunque essa sia, onorari e non.

Dunque, e di conseguenza,   la norma non vieta di effettuare altre operazioni dal conto dedicato, a meno di non voler intendere il termine “recupero” quale sinonimo di “prelevamento”.

“Recupero” significa senza alcun dubbio “poter disporre liberamente”.

Per quale ragione allora si dovrebbero fare più giroconti e bonifici che non avrebbero alcuna utilità pratica e complicherebbero il controllo invece di facilitarlo ?

In buona sostanza, ad esempio,  il Notaio che versa anche gli onorari e l’IVA sul conto dedicato e poi non li “preleva” ma li “recupera” effettuando da quel conto il pagamento degli stipendi (con il relativo prospetto contabile) di certo non viola la norma e probabilmente rende più facile il controllo circa l’operatività del conto stesso.

La norma, in definitiva, impone solo di non utilizzare le somme “versate dal cliente per le imposte e/o del deposito prezzo” per altre finalità se non quelle previste. E

quindi, in parole povere, che nel conto dedicato vi sia sempre disponibile un ammontare sufficiente a registrare tutti gli atti stipulati dal Notaio e  ad ottemperare a quant’altro previsto dalla norma.

Il problema di un solo conto dedicato ovvero di due conti non è dunque un problema che attiene al rispetto della legge. La legge impone solo e soltanto che “quelle somme” vengano versate “obbligatoriamente” sul conto dedicato.

Il punto cruciale è, se mai, un altro.

A meno di non aver voluto ostacolare o rallentare enormemente la circolazione dei beni e dei diritti, cosa che non appare credibile, il legislatore ha “dimenticato” che nelle modalità di pagamento l’assegno bancario è ancora oggi il mezzo più utilizzato (ma anche con il circolare le cose non cambierebbero di molto).

Ebbene, l’assegno va versato materialmente in banca (e non credo che gli studi notarili facciano giornalmente questa attività, pena un notevole aggravio di tutta l’organizzazione);  la somma poi, e soprattutto,  non è disponibile  immediatamente.

In altre parole, il Notaio dovrebbe, come ha sempre fatto, anticipare le somme per il pagamento delle imposte, poiché “gli adempimenti” vanno fatti il prima possibile e non possono certo attendere “la valuta” o comunque il buon fine dell’assegno (non credo sia necessario ricordare la prassi giurisprudenziale ormai sempre più ingiustamente penalizzante) e  dipendere  dalla rapidità e la frequenza con cui il Notaio od un suo impiegato si reca a versare l’assegno in banca.

Non è certo questa la funzione del Notaio, rincorrere sempre e comunque qualcuno o qualcosa  e “mettere una pezza” a norme di difficile interpretazione, scritte forse senza consultare la categoria, o avendo consultato chi evidentemente non ha esperienza “sul campo”.

Nella considerazione che, come noto, il denaro è bene fungibile si potrebbe consentire  di utilizzare  il solo conto dedicato per “tutte”  nessuna esclusa,  le operazioni che riguardano “l’attività dello studio notarile”, compreso stipendi, leasing computer etc. (e predisporre un documento che oltre alla causale dell’operazione giustifichi i movimenti). Non è certo un problema se il conto dedicato sia sovraalimentato, il problema se mai sarebbe il contrario.

Ovvero consentire che  il Notaio, per accelerare l’esecuzione degli adempimenti,  versi l’assegno del cliente direttamente sul conto personale di studio avendo previamente  dotato  il conto dedicato della provvista corrispondente alle imposte da pagare, alla tassa archivio e a quant’altro richiesto dalla norma. E che ciò sia consentito non solo atto per atto, ma anche attraverso la costituzione del c.d. castelletto.

Notaio Camillo Verde