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Come cambia la vendita di immobili con il “deposito del prezzo” presso il notaio.

A seguito dell’entrata in vigore lo scorso 29 Agosto della “legge sulla concorrenza” molti  settori lavorativi sono stati interessati da novità e modifiche sostanziali. L’intervento normativo si è occupato, tra gli altri, anche dell’attività  di avvocati e notai. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha iniziato a tal riguardo una campagna informativa specifica, che rientra in quella generale del Ministero dell’economia e delle Finanze (#casaconviene), con lo scopo ultimo di “istruire” sia notai, sia clienti su alcune delle novità della legge in esame.

La legge ha, da sempre, cercato di tutelare il più possibile chi compra una casa, a favore sia del compratore sia dell’economia in generale. Seguendo questo iter già dal 1996 si è prevista la possibilità di trascrivere il preliminare della compravendita; nel 2005 è arrivato inoltre l’obbligo del costruttore di “nuove o ristrutturate” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo. La novità relativa al “Deposito del prezzo dal notaio” (ossia la legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti) intenderebbe perseguire, come già detto, la volontà del legislatore di tutelare ulteriormente chi compra casa.

Dal mese di  agosto, infatti, nelle compravendite immobiliari, la legge sulla concorrenza ha introdotto la possibilità per l’acquirente di depositare dal notaio il prezzo. Un deposito che può essere utilizzato anche per garantire accordi tra le parti diversi dalla sopravvenienza di gravami. Fino ad oggi infatti chi comprava si vedeva esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri, potesse venire pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore. Al deposito del prezzo si può, inoltre, ricorrere anche quando vi siano pendenze condominiali o ipoteche sugli immobili anche se non sempre il deposito risulta concretamente praticabile. Se invece viene seguito il solito iter previsto dalla legge e viene accertata l’inesistenza di gravami, quali ipoteche o pignoramenti, il notaio procederà allo svincolo del denaro che era stato depositato presso di lui in favore del venditore. La “scena” tradizionale (quella in cui al rogito il venditore consegna le chiavi e l'acquirente paga il prezzo) è dunque destinata a cambiare.

Denaro al sicuro se affidato al notaio: è questo il titolo che potrebbe essere dato alle nuove norme. La nuova normativa, in sostanza, sancisce diversi fondamentali principi tra cui quello in cui il notaio debba avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento di imposte; il notaio non può lucrare interessi che quel conto corrente produca e non può utilizzare quel denaro per altro fine se non per il pagamento di imposte. La legge sulla concorrenza stabilisce quindi che, al momento dell’acquisto della casa, tutte le somme corrisposte dall’acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte, debbano confluire su un conto “dedicato”. Non quindi il conto personale o quello dello studio, nè quello del venditore, ma uno appositamente destinato a incamerare detti importi ed evitare così la confusione con i guadagni personali con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Tale conto risulta sicuro poiché le somme qui deposte sono separate dal patrimonio del notaio per legge, e quindi non cadono nella successione in caso di morte (limitatamente a quelle somme che non costituiscono onorari, IVA e spese), non vanno nella comunione legale del coniuge né  sono pignorabili da parte dei suoi creditori, sia del notaio che dello stesso venditore. Inoltre gli interessi attivi su questo conto andranno a beneficiare piccole e medie imprese. Il deposito sul conto corrente dedicato del notaio, resta vincolato per tutta la durata dell'iter di acquisto fino cioè alla trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari che assolve la funzione di pubblicità dichiarativa, con il via definitivo alla vendita in quanto certifica l'assenza di gravami pregiudizievoli sull’immobile. Il deposito prezzo, vale la pena ricordarlo, garantisce il corretto e sicuro trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, pertanto anche il venditore sarà tutelato da questa norma ed avrà la garanzia di incassare le somme dopo qualche giorno ma senza alcun rischio circa l’effettivo incasso della somma pattuita.

Per richiedere il deposito del prezzo, si ritiene, possa bastare anche sola una delle due parti che, di norma è l’acquirente.

Pur potendolo richiedere anche alla stipula del contratto di compravendita è evidente che, per la corretta operatività della norma,  occorre dichiarare di volersene avvalere già nel contratto preliminare o compromesso ovvero con congruo anticipo rispetto alla data del rogito, affinché il venditore ne possa valutare le conseguenze ed il notaio possa predisporre l’attività e le procedure occorrenti.

E’ ovvio che, sia nel contratto preliminare che nel definitivo,  a tale diritto si possa rinunciare, anche senza alcuna indicazione al riguardo.

Non pochi saranno, tuttavia, i problemi che  origineranno nel primo periodo di applicazione della nuova normativa. Anzitutto, con riguardo ai contratti preliminari stipulati prima del 29 agosto (data di entrata in vigore della legge 124/2017), sorgeranno inevitabili conflitti tra gli acquirenti che chiederanno il deposito del prezzo al notaio e i venditori che sosterranno l’inapplicabilità retroattiva delle nuove norme alle contrattazioni nate prima della legge. Discussione di poco conto però se si considera quali e quante saranno le difficoltà in ordine all’applicabilità della norma che, nata per garantire “finalmente” la certezza degli acquisti, finirà per essere quasi del tutto inapplicata stante  l’insufficienza del dettato legislativo.

La semplice predisposizione di un obbligo di versare le somme al Notaio, come avviene per esempio in Francia, senza l’inciso “su richiesta di una delle parti” avrebbe evitato gli equivoci che nasceranno da questa formula legislativa davvero carente che invece di agevolare le trattative e la circolazione dei beni, è destinata, purtroppo,  ad accrescerli o comunque a “lasciare tutto come prima” a scapito della “sicurezza dell’acquisto” da parte del cittadino.

 

Notaio Camillo Verde

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